【房产资讯】淮安市不动产登记 有关历史遗留问题的处理意见

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处理意见

取得房屋所有权属证书但未办理土地登记的问题

已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，分别按下列情形处理：

1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。

2.没有合法土地权属来源的，不动产所在地政府应组织自然资源和规划、住房城乡建设、城市管理等部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

3.在集体所有土地上开发的商品住房(小产权房)，一律不得办理不动产登记。

超出批准用地范围建筑物登记问题

1.首次登记时存在超出批准用地范围的，批准用地范围内的合法建筑应当予以登记，超出批准用地范围的建筑，分别按照下列规定办理不动产登记。

(1)对于超出批准用地范围占用集体土地的，不动产登记机构将涉嫌违法建设行为书面移送相关执法部门。对于超出批准用地范围的建筑物，当事人应当依法完善相关手续且整改到位后，不动产登记机构再予以登记。

(2)对于超出批准用地范围建筑物占用其他权利人使用的国有土地，双方可以通过合理调整宗地界线，并完善土地使用权转让手续后，不动产登记机构再予以登记。土地使用期限可在不动产登记簿和证书内标注。

2.已经登记的超出批准用地范围的建筑物，按照下列规定办理不动产登记。

(1)申请换(补)证的，不动产登记机构应当予以办理，记载合法土地面积和原登记的建筑物面积，并备注“建筑物超出批准用地范围占地面积”。建筑物全部在批准用地范围外的，备注“建筑物占地未取得用地批准手续”。

(2)申请抵押登记的，不动产登记机构应当予以办理，同时告知抵押权人“抵押建筑物存在超出批准用地范围情况”，并在不动产登记证明内予以备注。

(3)申请转移登记的，部分建筑物超出批准用地范围不影响宗地内其他已合法登记建筑物办理转移,超出部分在不动产权证书内备注说明。超出批准用地范围建筑物应当完善超占部分的用地手续后，再办理转移登记。

房地产开发建设手续合法，但开发建设中存在违规行为的问题

1.有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，不动产所在地县区级人民政府应组织有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

2.不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注存在相关问题，所在地县区级人民政府还应对存在问题依法调查处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

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房地用途不一致问题

1.不动产已经登记，但房屋和土地登记用途不一致的，原记载的房屋与土地用途保持不变，未经依法批准不得改变已登记的用途，不影响换(补)证、抵押、转移等业务。有证据证明原用途登记错误的，应当依法办理更正登记。

2.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T2010-2017)二级类不对应、原批准房屋用途与《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)中《房屋用途分类》二级类不对应的，应当按照《土地利用现状分类》和《房屋用途分类》二级类重新确定规范的用途，并备注原批准用途。

3.原土地登记为“综合用地”、原房屋登记为“非住宅”的，原则上应当按照房屋批准用途规范确定土地用途或者房屋二级类用途。

4.不动产未登记、且土地用途与房屋批准用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或者土地权属来源材料确定，房屋用途按照规划用途确定。

5.原房屋登记用途不明确的，且规划用途不详的，不动产登记机构可结合1985年前地形图、原始买卖合同、契税缴纳比例、原始档案、实地察看等综合确定房屋用途,仍不能确定的,自然资源和规划部门应对用途进行确认。

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土地已抵押问题的处理

1.不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构可予以办理，在登记簿中予以备注。

2.不动产统一登记实施前，违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，不动产所在地政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

3.各级银行等金融机构应积极配合支持，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

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商品房开发项目建设用地，使用权的查封问题

1.关于未开发建设用地使用权的查封。对于尚未开发建设的净地，可按整宗地查封。

2.关于已经开发建设完成的土地使用权的查封。人民法院无需另行对宗地进行查封，可通过查封地上房屋等建筑物(构筑物)的形式完成对房屋及其对应建设用地使用权的查封。

3.关于已部分开发的建设用地使用权的查封。为避免因宗地整体查封造成其他业主房地产被关联查封而引起不必要的群访矛盾，人民法院一般不对已开发建设的土地使用权进行宗地整体查封。可通过查封已建成具体房号或楼栋，实现对其对应的土地使用权的查封;对未开发建设部分的土地使用权的查封，可通过查封虚拟楼栋，实现对其相应土地使用权的查封。

4.不动产统一登记实施前，当事人购买已查封国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于查封状态的，当事人申请办理不动产登记，经查封法院同意，不动产登记机构可予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地查封状况。

5.各级人民法院应积极支持配合，妥善化解不动产登记历史遗留问题。

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建筑物竣工材料问题

1.对于房地产开发项目和老旧小区已取得合法土地使用权，因历史原因无法竣工验收备案材料的，对于老旧小区所在在县区(园区)政府(管委会)可以免于处罚，可依据第三方机构出具的建筑结构安全鉴定报告、建筑消防安全评估报告作为建筑竣工验收备案材料，或建设主管部门依据建设时的标准出具的补充竣工意见作为竣工验收备案材料。

2.对于企事业单位的建筑物，已取得土地、规划等合法手续的，因历史原因无法提供竣工验收备案材料的，可依据第三方机构出具的建筑结构安全鉴定报告、建筑消防安全评估报告作为建筑竣工验收备案材料。不动产统一登记后未能及时组织竣工验收的，应当由建设单位组织相关的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、消防职能部门进行竣工验收并出具的单位工程竣工验收报告或者证明，作为建筑竣工验收备案证明材料。

3.工业企业的建筑物、构筑物，已取得土地、规划等合法手续的，因历史原因无法提供竣工备案材料的，可以凭第三方质量鉴定报告和消防合格相关材料或建设主管部门出具的补充竣工意见作为申请首次登记备案材料。

4.企事业单位建筑面积小于300平方米或者工程投资额在30万元以下的建筑以及个人自建房，取得土地、规划等合法手续的，建设单位出具的竣工证明或者个人出具的房屋已经竣工的书面说明，作为建筑已竣工的证明材料。

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不动产分割、合并问题

1.未完成全部房屋竣工验收，申请办理分割(含分割转移登记)或者合并土地，当事人应当委托具有相应资质的设计单位出具该地块分割或者合并后的规划总平面图，分割或者合并后的每块宗地必须具备独立使用功能，满足规划、消防、通行等要求、且不影响每块宗地的生产经营。自然资源和规划部门对规划总平面图重新审核后，办理土地不动产登记。其中，工业用地还应提供由属地乡镇、街道或者园区管委会还就拟分割合并宗地投产达效提出意见。

2.申请办理房屋的不动产分割、合并事项与审核确认的原设计建筑施工平面图或者备案的竣工图一致的，当事人提供原规划(或者施工)审查通过的建筑施工平面图或者备案的竣工图后，申请办理变更登记。

3.申请办理房屋的不动产分割、合并事项与审核确认的原设计建筑施工平面图或者备案的竣工图不一致的，当事人应当委托具有相应资质的建设工程设计单位修改建筑施工图，经施工图审查合格，依据第三方专业机构出具的建筑结构安全鉴定报告、建筑消防安全评估报告，办理不动产登记。

4.个人申请办理不动产分割、合并，申请办理的不动产单元必须符合权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，并取得当地自然资源和规划部门同意。

5.建筑物区分所有权的不动产登记时，不动产权证书上记载该宗地确权登记的宗地面积，不记载分摊的土地使用权面积。已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，不动产所在地的县区级人民政府应组织自然资源和规划管理部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

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农村宅基地和农房登记问题

1.宅基地使用权及房屋所有权以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员可作为不动产共有人，记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注共有性质和共有人。

2.农村宅基地法定批准面积按照家庭成员数确定，具体以宅基地申请审批时或者房屋建设时的家庭户籍在册人口为依据，经所在地农村集体经济组织或者村民委员会书面核实确认。

3.对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在登记籍簿及产权证备注超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，需在宗地图上用虚线标注超占部分。

4.《江苏省不动产登记条例》施行前已建成，但无权属来源的农村宅基地、集体建设用地和房屋，由所在农村集体经济组织或者村(居)民委员会查明宗地历史演变情况和现状、并予以确认，在不动产所在地对权利人、实际面积、四至、宅基地法定面积等事项公告30日无异议后，出具相关情况说明，经所在乡镇人民政府(街道办事处)、村、组三级审核同意后，依法申请登记。

5.《土地管理法》(新)实施后的农村宅基地审批管理办法将由农业农村部门会同自然资源和规划部门共同制定。

本意见自颁布之日起实施，有效期五年。

来源：淮安市自然资源和规划局

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