淮安小区物业管理之痛

刘大能

                 物业受业主大会委托，管理小区物业，然而在淮安区80%的小区并没有业主委员会，几乎所有的物业进入小区，他们如何进来？有何资质？有那些服务项目？业主都是一脸茫然。淮安小区物业管理乱象有以下几条：    
         一、小区物业与业主之间存在主仆颠倒，不少物业入主小区后，视自己为小区主人，视业主物权为自己囊中之物，允许商贩进入搞活动、做广告、对进入小区的通讯部门收费，更有甚者，将小区的公共部份划成车位收取车位费，费用收入全部归物业所有。
          二、滥用物业维修经费，物业维修经费成为物业嘴里的肥肉。不少物业热衷于小区的修理，这个物业来了换掉小区的电线，那个物业来了重新换掉摄像头，而对业主的维修请求，能拖则拖。一旦小区物业经费用完，小区物业管理将会陷入困境。
          三、物业经费不透明、服务质量打折扣，就拿翔宇小区打比方，大门上的几块扣板掉下来，要求全体业主签字修大门，但大门究竟修了多少钱？业主不得而知。不少物业手中有工程队，自己卖，自己买这里会不会存在慷业主之慨呢？同样不得而知。不少小区物业管理把大多数精力放在收费和小区车位收取上，而对其它服务得过且过，某小区保安诉苦，他们一个月就1000多元，他们只做1000多元事，你就把小区砸了跟他没关系，这样的工资势必影响物业管理质量。
          四、小区部份业主素质不高，以各种理由拖欠物业管理费，让物业管理部门在收取物业管理费中耗费大量精力，影响了物业管理质量。
          五、物业管理人员素质不高，沟通能力欠佳造成了部份业主用物业管理费作为反击武器，比如部份物业人员对业主的维修请求不上心，能拖则拖。收费时业主拒交物业管理，物业管理中服务和收费二条线，造成了物业管理过程中的相互伤害。
          六、物业行政管理部门不作为，是小区物业管理存在弊端的主因，物业管理要有序依法，物业主管部门不能不闻不问，要帮助小区成立业主委员会，发挥小区业主自我管理功能。要监督小区公共区域车位费的70%纳入公共维修基金，不要让业主的利益受到损害。要督促物业管理不能沦为简单的垃圾清扫管理。

淮安区住建局

网友您好，首先感谢您物业管理工作的关心与理解，我局主要领导十分重视，立即召集相关部门了解情况，现对反映的情况答复如下：

物业管理分为前期物业（即发开发单位通过招投标的方式选聘物业服务企业）和后期物业（由业主大会授权业主委员会招聘物业服务企业），目前我区物业招投标工作，以街道、社区审批意见为准，住建局办理备案手续。

1、小区公共收益问题。根据《江苏省物业管理条例》第六章第六十五条规定：业主大会成立前小区的公共收益如：汽车停放费、广告费等应单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。我局将继续加大公共收益方面的管理，将责成各物业公司对每年度的收支情况在小区公示栏向全体业主进行公示。

2、小区维修经费问题。每个小区的日常对公共设施设备、公共部位，如：路灯、绿化、监控、电梯、道路、消防等设施设备的小修和保养均由物业公司从物业费中列支。根据建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。如小区的路灯、监控等重要设备需要重新改造更换进行大修时，可向我局申请按照住宅专项维修资金使用流程进行改造。

3、翔宇花园南大门维修。该维修工程是2017年山阳街道物业服务中心（原城东街道办）申请使用住宅专项维修资金进行改造的，经现场勘查南大门年久失修，存在重大安全隐患，大门钢结构破损断落易倒塌，符合维修资金使用流程，最终经审计部门核准，决算价为66006元。（附公示照片）

4、小区管理工作。通过每月评比考核督查，小区环境、秩序已有明显提升，但离业主要求还有很大距离，我局将继续完善物业诚信档案，加大对物业企业法人及项目经理业务培训，树立服务理念，提升服务本领，提高业主满意度，对不作为的企业依法启动退出程序。

5、业主委员会工作。加大对业主委员会工作的业务指导，今年上半年对紫金花苑、易郡龙腾、亚特蓝郡三个小区业主委员会进行了备案。

独孤求败

物业，一般是收费时才会看到

hjkl369

言之有理

淮安区住建局

“刘大能”网友您好，首先感谢您物业管理工作的关心与理解，我局主要领导十分重视，立即召集相关部门了解情况，现对反映的情况答复如下：
物业管理分为前期物业（即发开发单位通过招投标的方式选聘物业服务企业）和后期物业（由业主大会授权业主委员会招聘物业服务企业），目前我区物业招投标工作，以街道、社区审批意见为准，住建局办理备案手续。
1、小区公共收益问题。根据《江苏省物业管理条例》第六章第六十五条规定：业主大会成立前小区的公共收益如：汽车停放费、广告费等应单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。我局将继续加大公共收益方面的管理，将责成各物业公司对每年度的收支情况在小区公示栏向全体业主进行公示。
2、小区维修经费问题。每个小区的日常对公共设施设备、公共部位，如：路灯、绿化、监控、电梯、道路、消防等设施设备的小修和保养均由物业公司从物业费中列支。根据建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。如小区的路灯、监控等重要设备需要重新改造更换进行大修时，可向我局申请按照住宅专项维修资金使用流程进行改造。
3、翔宇花园南大门维修。该维修工程是2017年山阳街道物业服务中心（原城东街道办）申请使用住宅专项维修资金进行改造的，经现场勘查南大门年久失修，存在重大安全隐患，大门钢结构破损断落易倒塌，符合维修资金使用流程，最终经审计部门核准，决算价为66006元。（附公示照片）
4、小区管理工作。通过每月评比考核督查，小区环境、秩序已有明显提升，但离业主要求还有很大距离，我局将继续完善物业诚信档案，加大对物业企业法人及项目经理业务培训，树立服务理念，提升服务本领，提高业主满意度，对不作为的企业依法启动退出程序。
5、业主委员会工作。加大对业主委员会工作的业务指导，今年上半年对紫金花苑、易郡龙腾、亚特蓝郡三个小区业主委员会进行了备案。

淮安区住建局

网友您好，首先感谢您物业管理工作的关心与理解，我局主要领导十分重视，立即召集相关部门了解情况，现对反映的情况答复如下：

物业管理分为前期物业（即发开发单位通过招投标的方式选聘物业服务企业）和后期物业（由业主大会授权业主委员会招聘物业服务企业），目前我区物业招投标工作，以街道、社区审批意见为准，住建局办理备案手续。

1、小区公共收益问题。根据《江苏省物业管理条例》第六章第六十五条规定：业主大会成立前小区的公共收益如：汽车停放费、广告费等应单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。我局将继续加大公共收益方面的管理，将责成各物业公司对每年度的收支情况在小区公示栏向全体业主进行公示。

2、小区维修经费问题。每个小区的日常对公共设施设备、公共部位，如：路灯、绿化、监控、电梯、道路、消防等设施设备的小修和保养均由物业公司从物业费中列支。根据建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。如小区的路灯、监控等重要设备需要重新改造更换进行大修时，可向我局申请按照住宅专项维修资金使用流程进行改造。

3、翔宇花园南大门维修。该维修工程是2017年山阳街道物业服务中心（原城东街道办）申请使用住宅专项维修资金进行改造的，经现场勘查南大门年久失修，存在重大安全隐患，大门钢结构破损断落易倒塌，符合维修资金使用流程，最终经审计部门核准，决算价为66006元。（附公示照片）

4、小区管理工作。通过每月评比考核督查，小区环境、秩序已有明显提升，但离业主要求还有很大距离，我局将继续完善物业诚信档案，加大对物业企业法人及项目经理业务培训，树立服务理念，提升服务本领，提高业主满意度，对不作为的企业依法启动退出程序。

5、业主委员会工作。加大对业主委员会工作的业务指导，今年上半年对紫金花苑、易郡龙腾、亚特蓝郡三个小区业主委员会进行了备案。

刘大能

请问现在翔宇小区物业这二年出租了多少车位？收取了多少停车费？又有多少钱打进公共维修基金？小区菜场南边的公摊又为什么划出小区成为菜场的院子？

仙客来

淮安区住建局 发表于 2019-6-13 15:25
网友您好，首先感谢您物业管理工作的关心与理解，我局主要领导十分重视，立即召集相关部门了解情况，现对反 ...

不痛不痒、避重就轻，对实质问题一绕而过，究竟翔宇小区的停车位70%是否入帐不得而知。

糖加三勺

电动车在小区被偷了  算不算他们责任呢？