一线城市学区房暴涨！但买房逻辑已大变，“老破小”或一文不值？

讲咩介

智谷趋势（ID：zgtrend） | 黄团长

一线城市，房价又躁起来了！

深圳疯完后，广州、上海、北京都疯狂起来，成交量剧增，价格也蹭蹭蹭地往上涨。

这一次，率先领涨的又是学区房。

北京中介这样描述：

“几百万上千万元的房子，挂出一套卖一套，有套房子一夜就上涨了40万，就跟抢一样。”

上海、深圳上涨最快的，也是学区房。

目前上海学区房最贵已经超过20万/㎡，深圳更传出32万/㎡的恐怖高价，一套百花片区44平米的学区房，成交价高达1420万元。

中国楼市有个经典的段子：

一对北大清华毕业的年轻父母去问禅师：如果买不起学区房，该怎么办？

禅师回答：如果北大清华毕业都买不起，还买学区房有什么用？

现实魔幻，2020年之后，清华毕业生恐怕要感叹，更加买不起清华的学区房了。

尽管一再调控和改革，学区房依然凶猛，让无数父母为之兴叹。

不过，如果你认为学区房可以闭着眼睛买，那就大错特错了。

一片涨声中，有许多深刻的逻辑，已经悄悄变化。

在一线城市，学区房已经在酝酿一场巨变，将影响千万家庭的资产价值。今天的“香饽饽”，明天可能一文不值。

到底什么样的学区房，才能穿越周期，具有长期价值？

影响学区房价值的最大变量，就是政策的调整，甚至是“休克”式的180°大转弯。

全国教育风向标北京，已经在全面推广“多校划片”改革。也就是说，“一个小区对应多个学校”，不能确保入读最好的小学。

从东城区到朝阳区、西城区等，全都实行了改革，新购买学区房的家庭，只能通过电脑派位安排入学。

入读好学校，变成了“拼概率”的事件。

不仅北京，全国共有24个城市列入了“多校划片”的试点，包括：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

其中不少城市，都已经行动起来，一步步推进学区房改革。比如成都高新区的小学，就从2020年划分成12个学区。

广州越秀区、荔湾区、以及海珠区在小升初阶段，也已实行“多校划片” 电脑派位改革。

背后的原因很简单，学区房资源越来越不够用了，必须进行稀释。

2018年，深圳业主林巧花了800万在石厦买下学区房，最后却因为孩子初验积分不足，无法就近入读。

要知道，她已经满足了深户、有学区房、独生子女且买房4个月的标准，可见竞争有多激烈。

2020年，学区房引起的风波更加剧烈。

深圳教育局文件宣布，深圳香蜜湖的“豪宅学区房”降级，共有8个小区申请学位遭驳回，导致家长“跪求学位”。

经过多次沟通，仅3个小区恢复了一类学位，其他5个小区，再也不能入读名校。

教育政策一旦变动，学区房的价值就可能灰飞烟灭。

在广州，广钢新城也出现了学区房“爆雷”事件，当学位不足的时候，优先配建学校的开发商楼盘业主子女入读，激起千层浪。

种种问题的背后，都是学区房巨大的供需矛盾，牵一发而动全身。

除了政策变动，传统的学位房，还有不少隐忧和“雷区”。

如果你经常关注楼市，会发现一线城市的很多学区房，真的太老了，楼龄还在不断增长。

很多学区房楼龄达到30年以上，只靠一个学位“续命”。

近年来，我们经常听到“天价学位房”的新闻。

比如2016年，北京西城文昌胡同一处只有11.4平的房子，以530万成交，均价达到46万/㎡。

这些几乎都是面积极小的学区房，给人一种错觉：“老破小”还很抢手。

其实，购房者只是把它当成纯粹的投资品，不可能住进去的。绝大多数的学区房，还要承担居住的功能。

而老城的学区房，正在变得越来越老。住在这样的学区房，生活品质是很差的，越往后，居住价值越低。

按照现在的趋势，对学区房流转的限制越来越严，交易周期将越来越长。

从一线城市开始，已经普遍实施“六年一学位”的政策。每一轮交易，几乎都要6-10年的时间。

眼看着楼龄以十年为单位上升，等到下一手，还能有人接盘吗？

越来越多的人，不愿意再住“老破小”，大幅降低生活品质去屈就学位。

对单一功能的学区房来说，楼龄就是永远悬挂“达摩克里斯之剑”，危险不知道哪一天降临。

拐点到来，也许就是“老破小”的灭顶之灾。

其实，一线城市最不缺少变化的动力，学区价值也一直在重塑之中。

影响学区房的，还有生源。

许多中产新贵家庭，把一个个新楼盘的学校，逆袭而上，考成了学区房。

不同于“村民子弟”较多，生源比较普通的老城区，这些新楼盘，吸纳了大量的新中产，普遍都是高学历的知识家庭。

这些家庭的孩子也非常努力，常常把所在片区的学校，考成了学区房。

北京回龙观的逆袭，就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园，很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农，聚居于此，常住人口近30万。他们的孩子，一度把当地的昌平二中，拉升成为高考成绩最好的学校之一。

在广州，科韵路“程序猿”集聚区，骏景小学也成为了非常不错的学校。黄埔的万科东荟城，一个全新的小学，中产家长们硬生生地“鸡娃”，把东荟小学的成绩“拱”到名列前茅。

相反，周边生源比较固化的区域，学校就很难呈现这样的爆发力。

清华大学学者就专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响，但学校因素却不是起绝对主导作用的。

可见，今天的学区房，早已不是过去的概念，投资学位房，要看到大趋势的变化：

学区确定的房子，会越来越坚挺；

配套牛校的新房，会更受青睐；

大量新中产家庭涌入的社区，正在快速崛起……

闭着眼睛买学区房的日子，已经一去不复返了。

那么，未来怎样的学区房，才能保有强劲的竞争力？

我认为深圳的百花片区，提供了一个很好的参考范例。

对一线城市来说，资源的调度更加市场化，自由配置，学区房也出现了“升级”的趋势。

在同一片区内，聚集了三所深圳顶级小学，又形成了差异化的教学特色，为家长们提供多种教育模式选择的可能性。

再加上深圳实验初中部、深圳外国语学校和深圳中学，这样的超级中学阵营，也支撑了百花片区的底气。

学校之间相互竞争，有助于教育水平的提升。

片区的教育氛围也非常浓厚，为孩子提供了丰富的选择，深圳艺术学校、深圳体育中心、深圳文化宫、深圳少年儿童图书馆等……

正因如此，百花片区的房价，也是最为坚挺的。

在深圳这一轮价格上涨的过程中，百花片区势头非常猛，2019年涨幅高达27.5%，2020年上半年再度上涨22%。

比如长怡花园，在百花片区不算最好的学区房，但也从2019年底的10万/㎡，冲到了2020年底的14万/㎡，涨幅非常恐怖。

像百花片区这样，有多元名校加持，能给孩子提供多元化的成长空间，同时满足各种类型的家长需求，价值才会得到市场长期认可。

这恰恰就是一线城市，未来学区房的“升级”方向。

先知先觉的品牌开发商，早已嗅到这样的趋势，展开了布局和行动。

在广州，万科就开启了一场全新“实验”，围绕片区引入名校，形成多元化教育体系，打造“超级学区房”，顺应这样的升级大趋势。

在花地湾，万科拥有中国一线城市中绝无仅有的先天优势：

市中心1平方公里的核心地段。

片区所在的广州西翼CBD白鹅潭经济圈，在十四五期间中将承担新的历史重任。广州正在将荔湾区打造为大湾区广佛极点的科技创新策源地、总部经济新高地和高端资源集聚地，而白鹅潭商务区将为这个广州“强中心”的建设助力。根据最新规划，白鹅潭将建设成为实现“老城市新活力”的核心示范区、融入粤港澳大湾区建设的广州西部主引擎。

因此，不同于普通的学区房，万科在花地湾，将系统布局、通盘考虑，形成差异化的教育体系，以及多元化的教育氛围，形成教育新高地。

最近，广东实验中学荔湾学校就正式落户花地湾，成为了第一个“吃螃蟹”的牛校。

这是一所“九年一贯制”学校，计划开办小学36个班，初中18个班（具体以政府最终批复为准），能够很好地提高学区的确定性。

类似深圳的百花片区，引入公办名校，还只是第一步。

对万科来说，想象的空间还很大。

比如，万科旗下的梅沙教育，就能够为2-18岁青少年提供全时全程全能的素质教育，业务覆盖K15全日制学校、学前教育、户外教育、国际幼儿园等。

可以预见的是，拥有非凡的一平方公里黄金地段，万科有机会在花地湾导入更多、更丰富的顶尖教育资源，打造多元化的全生命周期教育体系。

现在，万科把花地湾首个项目的名称，确定为金域曦府。如同朝阳初升，充满希望。

位于广州西翼CBD白鹅潭，区域科技创新能力和创新人才集聚明显提高；

不仅有各具特色的学位体系，牛校云集，还能提供最为现代化的生活品质；

全域由一家龙头开发商统筹，设置九年一贯制学校，最大程度避免了政策波动；

除了体制内教育，还能提供体制外国际教育和艺术、体育等丰富的教育场景，片区氛围不断提升……

只有这样的产品，才能引领一线城市进入“学区房2.0时代”，在新趋势到来之时乘风破浪。

学区房在升级，投资的选择也必须升级。金域曦府，就是布局未来的心水之选。

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回形针

啊……学区房

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